Регулятор ипотечного кредитования США рассматривает Bitcoin на фоне жилищного кризиса

Федеральный регулятор США изучает использование криптовалют для получения ипотеки

Федеральный регулятор США по жилищному кредитованию изучает вопрос о том, как криптовалюты могут помочь соискателям ипотечных кредитов получить их. Этот шаг предпринят на фоне снижения числа заявок на ипотеку в последние годы, когда в США разразился жилищный кризис.

В своем заявлении на сайте X 23 июня Билл Пулте, глава Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA), сообщил, что его ведомство «изучит использование криптовалютных холдингов для получения ипотечных кредитов».

За последние 50 лет уровень владения жильем в США оставался относительно стабильным: около 62 % населения владеют домами. Однако в последние годы число новых заявителей резко сократился.

Хотя некоторые бутиковые кредиторы уже позволяют заемщикам использовать свои криптовалюты в качестве залога, изучение и признание со стороны FHFA станет большим шагом вперед для внедрения криптовалют, особенно на фоне снижения количества заявок на ипотеку.

Падение выдачи ипотечных кредитов

Количество выдач ипотечных кредитов - т. е. процесс, в котором кредитор работает с заемщиком для получения ипотечного кредита - упало почти до рекордного минимума в середине 2024 года и немного улучшилось в первом квартале 2025 года. Падение количества выдач, и особенно рефинансирования, объясняется несколькими факторами.

• Во-первых, предложение жилья растет недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Строительство отстает, все больше жилья приобретается инвесторами, а не потенциальными домовладельцами, а пожилые домовладельцы все еще живут дома, а не живут.
• Заемные средства также становятся дороже, и многие связывают спад в выдаче кредитов с повышением процентных ставок Федеральной резервной системой для борьбы с инфляцией. Pulte критикует политику ФРС в отношении ставок, доходя до того, что призывает к отставке председателя Джерома Пауэлла, который будет давать показания в Конгрессе 26 июня.

Официальное признание криптовалют в FHFA может открыть значительные федеральные программы кредитования для большего числа заемщиков. В 2024 году только FHA выдала более 760 000 ипотечных кредитов на одну семью на сумму 230 миллиардов долларов.

До 23 января 2025 года большинство банков не могли предлагать кредиты и ипотеку под залог криптовалют из-за Staff Accounting Bulletin No. 121, банковского правила Комиссии по ценным бумагам и биржам, которое требовало от финансовых учреждений учитывать криптовалюты в качестве обязательств, а не активов на своем балансе. Это правило было быстро отменено после вступления в должность президента Дональда Трампа.

Тем не менее, кредиты, выданные по федеральным программам, таким как FHA, VA и USDA, в настоящее время не позволяют заемщикам использовать свои криптовалюты в качестве залога. По словам редактора 99Bitcoins Сэма Кулинга (Sam Cooling), некоторые федеральные кредиты даже не позволяют использовать доллары, вырученные от продажи криптовалют, в качестве первоначального взноса.

Эксперт по личным финансам Эндрю Локенаут (Andrew Lokenauth) сказал, что потенциальным домовладельцам, желающим купить дом на вырученные за биткоин деньги, нужно «тщательно все документировать и сохранять бумаги».

Поддержка биткоина

Сторонники биткоина приветствовали открытость Pulte к Биткойн (BTC), причем некоторые утверждают, что в этот цифровой актив уже встроены функции, которые предпочитают кредиторы - например, прозрачный бумажный след.

Митчелл Эскью, аналитик компании Blockware, занимающейся майнингом биткоинов, заявил, что ликвидность и прозрачность хранения этого актива, а именно его публичный блокчейн, делают его «идеальным обеспечением» для жилищных кредитов.

CJ Konstantinos, основатель компании People's Reserve, занимающейся ипотекой и облигациями на основе биткоина, сказал, что биткоин может еще больше помочь снизить риск на рынке ипотечных ценных бумаг, за которым следит FHFA, регулируя Fannie Mae и Freddie Mac. «В этом нет ничего сложного».

Риски и альтернативы

Уже существует небольшое количество кредиторов, которые позволяют заемщикам предлагать свои криптовалюты в качестве залога, но их немного. Они больше ориентированы на класс инвесторов, покупающих жилье, и несут в себе риски, на которые некоторые могут быть не готовы.

Milo (ранее MiloCredit) одобряет кредиты заемщикам мгновенно, но сначала они должны показать, что у них достаточно криптовалюты для покрытия всей стоимости кредита. Генеральный директор Milo Йосип Рупена рассказал, что многие клиенты покупают вторые дома, недвижимость для отдыха или инвестиционную недвижимость.

Strike, еще одна компания, предлагающая кредиты под залог биткоинов, утверждает, что криптовалютные кредиты в их нынешнем виде сопряжены с некоторыми рисками. Одним из основных факторов является волатильность. Если цена BTC резко падает, ставка по кредиту к стоимости увеличивается, «что может спровоцировать маржинальные требования или ликвидацию - принудительную продажу в неподходящий момент».

Кредиторы тоже не прочь рискнуть. O Один из комментаторов заявил: "Модели риска для этого будут безумными. Традиционные ипотечные кредиты предполагают относительно стабильный доход и активы. Теперь же вы имеете дело с заемщиками, чья чистая стоимость может измениться на 50 % за неделю. Как вы проведете стресс-тестирование портфеля, если в залог входит все, начиная от биткоина и заканчивая случайными токенами DeFi?"

Растущая популярность криптовалют

Однако владение криптовалютами в США становится все более распространенным, а законодатели и регуляторы в Вашингтоне стремительно внедряют правила и правовые рамки, дружественные индустрии.

Последние исследования показывают, что криптовалюты больше не являются уделом только сверхбогатых крипто-братков, а все чаще рассматриваются как законный розничный актив среди обычных инвесторов. Согласно отчету Национальной криптовалютной ассоциации «2025 State of Crypto», около 20 % американцев, то есть около 65 миллионов человек, в настоящее время владеют криптовалютами.

Разрешение использовать криптовалюты для первоначального взноса или в качестве залога может открыть возможность приобретения жилья для растущего числа инвесторов, если биткоин присоединится к списку других ценных бумаг, которые они могут использовать для получения ипотеки.